ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร? ซื้อขายได้จริงหรือ? และความเสี่ยงที่คุณต้องแบกรับ

หลายท่านที่กำลังมองหาที่ดินราคาถูก อาจเคยได้ยินคำว่า "ที่ดิน ภ.บ.ท.5" ผ่านหูมาบ้าง ซึ่งมักจะมีราคาขายที่ต่ำกว่าที่ดินที่มีโฉนดหลายเท่าตัว ทำให้หลายคนสนใจอยากซื้อเก็บไว้เก็งกำไรหรือทำการเกษตร

แต่เดี๋ยวก่อน! ในฐานะทนายความ ผมขอเตือนว่า "ของถูกและดี ไม่มีในโลกแห่งการซื้อขายที่ดิน" ครับ ก่อนที่คุณจะตัดสินใจจ่ายเงินก้อนโต คุณต้องเข้าใจความจริงและความเสี่ยงมหาศาลของที่ดินประเภทนี้เสียก่อน

ความเข้าใจผิดที่ 1: ภ.บ.ท.5 คือเอกสารสิทธิ์

ความจริงคือ: ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่ เอกสารสิทธิ์แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดิน!

ภ.บ.ท.5 ย่อมาจาก "ภาษีบำรุงท้องที่" มันเป็นเพียง "ใบเสร็จรับเงิน" ที่แสดงว่าผู้ที่มีชื่อในเอกสาร ได้ไปชำระภาษีบำรุงท้องที่ประจำปีกับ อบต. หรือเทศบาลเท่านั้น ไม่ได้ยืนยันว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินแต่อย่างใด

ความเข้าใจผิดที่ 2: ซื้อขายกันได้ที่สำนักงานที่ดิน

ความจริงคือ: ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ไม่สามารถ ซื้อขาย โอนกรรมสิทธิ์ จำนอง หรือทำนิติกรรมใดๆ ที่สำนักงานที่ดินได้เลย!

การ "ซื้อขาย" ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ที่ทำกันอยู่นั้น ในทางกฎหมายถือเป็นเพียงการ "ส่งมอบการครอบครอง" (เปลี่ยนมือผู้ทำประโยชน์) กันเองระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น โดยมักจะทำเป็นสัญญาซื้อขายกันเอง หรือพากันไปเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีที่ อบต. ซึ่งไม่ได้มีผลทางกฎหมายในการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ครับ

3 ความเสี่ยงมหันต์ หากคิดจะซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5

หากคุณยังยืนยันที่จะซื้อ นี่คือความเสี่ยงที่คุณต้องเตรียมใจยอมรับ:

1. เสี่ยงถูกรัฐเรียกคืนที่ดินได้ตลอดเวลา: เนื่องจากที่ดิน ภ.บ.ท.5 ส่วนใหญ่มักเป็นที่ดินของรัฐ เช่น ที่ป่าสงวน ที่สาธารณประโยชน์ หากวันดีคืนดีรัฐต้องการใช้พื้นที่ คุณอาจถูกขับไล่และรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างโดยไม่ได้รับค่าชดเชยใดๆ

2. เสี่ยงโดนโกงซ้ำซ้อน: เพราะไม่มีเอกสารสิทธิ์ยืนยันเจ้าของตัวจริง จึงมีกรณี "ขายซ้อน" บ่อยครั้ง (เช่น นาย ก. ขายให้คุณ แล้วแอบไปขายให้นาย ข. อีก) หรือวันดีคืนดี เจ้าของเดิม (หรือลูกหลาน) กลับมาฟ้องขับไล่คุณออกจากพื้นที่ก็มีให้เห็นบ่อยครั้ง

3. ไร้มูลค่าทางธุรกรรม: คุณไม่สามารถนำที่ดินนี้ไปจำนองกับธนาคารเพื่อกู้เงินได้ และการขออนุญาตปลูกสร้างอาคารบ้านเรือนก็ทำได้ยากลำบาก

บทสรุปจากทนายแชมป์

การซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 เปรียบเสมือนการ "ซื้อความเสี่ยง" ครับ หากคุณต้องการความมั่นคง ต้องการสร้างบ้าน หรือเก็บไว้เป็นมรดกให้ลูกหลาน ผมแนะนำให้เลือกซื้อที่ดินที่มีโฉนด (น.ส.4 จ.) หรือ น.ส.3 ก. จะปลอดภัยที่สุดครับ

"อย่าเห็นแก่ของถูก จนต้องเสียเงินก้อนโตไปฟรีๆ"

หากท่านมีปัญหาหรือข้อสงสัยเกี่ยวกับการซื้อขายที่ดิน ไม่แน่ใจในเอกสารสิทธิ์ ปรึกษาทนายความมืออาชีพก่อนตัดสินใจทำสัญญาครับ